緊縮性貨幣政策開始波及房地產(chǎn)剛性需求。最近,北京、上海、廣東等地多家銀行已提高房貸利率下限,將首套房利率較基準(zhǔn)利率上浮5%-10%。雖然有個別銀行對首套房仍維持在基準(zhǔn)利率水平不變,但因為沒有信貸額度,已幾個月不放款了,完全屬于是“有價無市”。
需要指出的是,樓市調(diào)控除了要堅決打壓投機需求之外,對于剛性需求不僅不能打壓,反而需要政策保護,否則調(diào)控政策效果將面臨被剛需爆發(fā)沖擊的風(fēng)險。遺憾的是,樓市無論是虛火旺盛還是陷入低迷,剛需購房往往都會同樣面臨困頓,當(dāng)下被收緊的房貸所誤傷就是一個典型。事實上,剛需不同于投機需求,不可能因大棒打擊而被擠出市場,反而會逐步沉淀、聚集,并成為推動房價下一輪上漲的主動力。主管部門只有通過加快保障房建設(shè)、明確首套購房貸款政策等舉措,對樓市剛需進行合理疏導(dǎo),才可能切實優(yōu)化樓市供求結(jié)構(gòu),進而實現(xiàn)房價向下回歸理性的最終調(diào)控目標(biāo)。
銀行雖為貨幣政策的落實窗口,但也會因自身商業(yè)訴求而背離決策部門初衷。經(jīng)濟學(xué)通常認為,通脹是一種貨幣現(xiàn)象,收緊社會流動資金可以切中其“七寸”。近期,貨幣部門為了紓緩高通脹壓力,接連調(diào)高了存款準(zhǔn)備金率與借貸利率,并通過要求銀行將表外信托業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)入表內(nèi)、叫停票據(jù)表外循環(huán)業(yè)務(wù)等舉措,在實際上縮小了社會融通資金的規(guī)模。但實際經(jīng)濟運行表明,通貨膨脹的成因紛繁復(fù)雜,本輪通脹雖夾雜了游資投機因素,但更主要的卻是農(nóng)產(chǎn)品供求失衡、國際大宗商品價格上漲使然??梢?,緊縮性貨幣政策并非治理本輪通脹的“萬能藥”,一味倚重于此還可能引發(fā)負面效應(yīng)。表面看來,各商業(yè)銀行抬高首套房貸門檻固然是在緊縮性語境下順理成章之舉,也是基于其自身貸款利益訴求而采取的自發(fā)選擇。然而,首套房貸者基本屬于剛性需求范疇,堪為樓市需求方中最穩(wěn)定、最堅固的群體,本應(yīng)是樓市調(diào)控政策中的呵護對象,這樣的狀況顯然會導(dǎo)致政策誤傷出現(xiàn),與“有保有壓”的調(diào)控基調(diào)相左。
更為關(guān)鍵的是,這部分因貸款門檻高企而惜別樓市的剛需只是暫時退隱而已,被打擊的剛需并不會消亡,而是會繼續(xù)觀望、積蓄力量,并漸次在未來成為果敢入市的“排頭兵”。以往樓市演繹也表明,前期被暫時遏制的剛需規(guī)模越大,未來掀起的房價報復(fù)性反彈空間也就越大。恰因此,房貸杠桿的收緊雖讓樓市經(jīng)歷“去杠桿化”的洗禮、加速投機泡沫的厘清,但也同時波及到了自住購房市場,攪擾了合理民生訴求。
對此,調(diào)控部門有必要發(fā)文明確樓市調(diào)控方向,重申擠出投機泡沫、提高中低收入者居住條件的政策取向,對商業(yè)銀行首套房貸設(shè)計進行干預(yù),避免剛需貸款成本偏高問題的出現(xiàn)。當(dāng)然,追逐利潤、規(guī)避風(fēng)險是商業(yè)銀行的本性,我們也不可能要求其擔(dān)負過多的政策職能,保護樓市剛需的主要責(zé)任還是當(dāng)由行政主管部門承擔(dān)。
從國外穩(wěn)定樓市的政策舉措看,由政府部門為中低收入群體提供保障性住房的做法被普遍采納,這一思路也已被國內(nèi)調(diào)控部門所積極借鑒。今年初,國務(wù)院就明確提出今年要新建1000萬套保障房,并與各地簽下軍令狀,要求11月底必須全部開工。從最新數(shù)據(jù)看,截至9月底,開工率已達到98%??梢栽囅?,如果這部分保障房悉數(shù)入市,必將緩解部分中低收入群體的住房之困,并分流商品房市場需求規(guī)模,倒逼房價轉(zhuǎn)身向下。然而,目前的政策側(cè)重于“開工率”的考核,而非“完工率”,而后者的現(xiàn)實評判意義更大。一個現(xiàn)實問題是,保障房建設(shè)資金除了中央撥款,還需要地方政府籌措,但如今地方財政普遍吃緊,后續(xù)配套資金能否及時跟進仍然存疑。所以,主管部門在保障房市場構(gòu)建方面,還需要正視各種瓶頸,摒棄形式化考核框架,從中低收入群體的切實需求出發(fā)給予扶持。
樓市旺銷,剛需因房價飆漲而無力購房;樓市低迷,剛需又因貸款門檻高企而被阻隔在外。屢屢“受傷”的樓市剛需,呼喚傾斜政策的呵護與溫暖。